住宅ローンが残っていても家は売れる？残債・売却価格・抵当権の確認順序
結論：住宅ローンが残っていても売却相談はできます。実際に売却できるかは、ローン残高、売却後の手取り見込み、完済方法、抵当権を外せるかを金融機関と確認して判断します。査定額だけで「完済できる」と決めないことが重要です。
一般的な想定事例：住み替えを考えているものの、住宅ローンが残り、売却代金で返し切れるか分からない場面を想定します。特定のお客様の実体験ではありません。
まずローン残高を正確に確認する
返済予定表、残高証明書、金融機関の会員画面などで現在の残高を確認します。売却予定日までの返済、繰上返済手数料、完済手続に必要な期間も金融機関へ聞きます。住宅ローン以外の担保や差押えがある場合は、登記事項証明書と合わせて早めに専門家へ相談します。
査定額ではなく「手取り見込み」で比べる
- 想定成約価格
- 仲介手数料、登記、印紙等の諸費用
- 引越し、残置物、修繕等の費用
- 固定資産税等の精算
- ローン残高と完済関連費用
査定額は成約保証ではありません。価格帯ごとに手取りを試算し、「売却代金等で完済できる場合」と「不足する可能性がある場合」を分けます。
最初に置く概算式
想定成約価格 − 売却諸費用 − 売却予定日時点のローン残高 ＝ 概算の余力または不足
これは税金、引越し、住み替え資金などをすべて反映した最終手取りではありません。低め・中心・高めの3価格帯で計算し、残高確認→価格帯の整理→金融機関へ完済・抵当権抹消条件を確認、の順で進めます。
売却代金等で完済できる場合
一般には決済日に売却代金等でローンを完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が登記手続を進めます。金融機関ごとに申込期限や必要書類が異なるため、売買契約前から段取りを確認します。
不足する可能性がある場合
自己資金を充てられるか、住み替え資金と両立するかを確認し、金融機関へ事前相談します。返済が困難な場合の方法は契約状況や金融機関判断で異なります。「残債があっても必ず売れる」「不足分は自動的に借りられる」とは限りません。合同会社四季は初期版サービスとして任意売却を掲げていないため、必要な場合は金融機関や適切な専門家へ確認します。
譲渡損失の税務は別に判定する
住宅の売却で損失が出た場合の税務上の特例には、所有期間、居住要件、住宅ローン、買換えなど細かな条件があります。ローン残高と税務上の損失は同じ意味ではありません。適用可否は国税庁の最新情報と税理士へ確認します。
相談時にそろえる情報
- 物件所在地と名義
- 現在のローン残高と金融機関
- 希望する売却・住み替え時期
- 自己資金を使える範囲
- 固定資産税資料、購入時資料、登記事項
無料の簡易査定で価格帯を確認し、残高と諸費用を並べて判断材料を作ります。
参考情報
- 住宅金融支援機構「返済途中で住宅を譲渡するとき」（同機構の融資利用者向け。民間金融機関は各行へ確認）
- 法務局「不動産登記申請手続」
- 国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
注意事項
情報の基準日は2026年7月16日です。融資契約、担保抹消、税務の取扱いは金融機関と個別事情で異なります。金融機関、司法書士、税理士等へ確認してから契約してください。
売るか決める前に
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価格、期間、費用、次に確認することを整理します。査定後に売却を依頼する義務はありません。